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周六日，楼市传来了两大“利空消息”：
1、根据央行*公布的数据，截止2017年底，中国的住户贷款余额达到了40.45万亿。这意味着——如果加上4.5万亿的公积金贷款余额，再加上不少于5万亿的民间借贷，则中国居民家庭的杠杆率（债务占当年GDP的比重），就超过了60%！这相当于发达国家（比如日本）的水平，远远超过新兴经济体37%左右的平均值。
2、根据国家统计局公布的数据，2017年中国的新出生人口只有1723万人，比2016年减少了63万人。2017年是中国全面实施“二孩政策”的第2年，按照此前官方的估计，新出生人口应该显著攀升，接近每年2000万人才对。
先看一下居民杠杆率（债务率）的问题。
中国居民家庭的杠杆率在2006年的时候还不到15%，目前已经飙升到了60%，其速度之快令人瞠目。其中加杠杆*快阶段，就是2015年末提出“楼市去库存”之后。2016年中国新增贷款的50%给了居民家庭，2017年达到了25.7%，这都是从来没有的（2009年“四万亿”的时候也没有超过30%）。
居民杠杆率飙升、失控，*终只能是二选一：
1、要么控制住货币供应量，坐看楼市泡沫破裂，房价*，很多人沦为负资产。
2、要么大水漫灌，通过印更多的钱来覆盖债务，拯救现在的高杠杆家庭，但这将带来货币贬值、贫富差距加大。
再看一下人口问题。
假设中国每年新出生1723万人的水平得以维持，再假设这些人口全部可以活到80岁，那么未来中国人口上限是13.78亿人！这意味着未来人口将递减！
也就是说，即便全面实施了“二孩政策”，中国人的生育愿望并没有反弹多少，而且早早地在2016年见顶了。而在1971年前后，中国每年新出生人口在2500万左右。随后，就因为计划生育政策出生率不断下降。（1971年7月，国务院批转《关于做好计划生育工作的报告》，把控制人口增长的指标头次纳入国民经济发展计划；1982年“计划生育”写入宪法。）
2003年到2007年前后，中国每年新出生人口一度跌破1600万人。
全面落实二孩政策，有利于刺激生育，也有利于减少“超生隐匿人口”。但令人遗憾的是，我们尚未能看到每年出生人口突破2000万。
其实，低生育率是伴随着城市化、现代化的一个重要现象，在日本、美国俄罗斯和欧盟都开始出现，这也是为什么欧盟一度放松接收移民、难民的重要原因。
是什么让民众生育欲望下降？随着全球化、城市化的推进，生活节奏加快、社会交往增多、娱乐手段越来越丰富、大家更重视个人幸福，再加上生活成本上升（房价上涨），让人们越来越不愿意生孩子。可以想见，随着虚拟现实、人工智能的不断进步，以及机器人配偶的出现，人类生育率会继续下降。
楼市*怕什么？当然是两大“通缩”，一个是货币通缩（货币增长赶不上经济增长，钱越来越值钱）；另一个是人口通缩（人口下降）。
当我们进入2018年的时候，看起来“两大通缩”都出现了：全面二孩刺激不了中国人的生育愿望，而央行把M2同比增速降低到了40年来的新低。
在这种情况下，中国楼市将走向何方？
我的看法是：
名列前茅，居民家庭的高杠杆率，决定了未来一两年楼市政策不太可能全面放松，但局部微调，以保证市场稳定，是必须的，否则经济将出现下滑，失业率会增加。官方只能通过“房价横盘”，来以时间换取空间。在中国的体制下，政府坐看经济危机全面爆发，是不可能的。
第2，“人口通缩”的态势有待进一步观察，未来政策也进一步干预，比如鼓励生二孩、甚至三孩，给予减税、保障房等待遇。但整体而言，中国人口总量真的可能很难增长了。在这种趋势下，人口分布会加速向*城市集中。
日本、俄罗斯、欧盟在“人口通缩”的情况下，都出现了大城市人口继续增长的现象，而中小城市则陷入了“人口流失—税收减少—公共服务水平下降—人口流失”的恶性循环。这种恶性循环反过来加剧了人口的进一步集中。
其实在美国这种现象也非常明显了。美国因为移民比较多，所以人口整体上还在增长，但中部很多州人口是不断流失的，构成了所谓的“铁锈地带”（类似中国东北三省）。而特朗普的上台，就跟“铁锈地带”选民对现实的不满有关。但悲催的是，特朗普的政策将限制移民、难民流入美国，只能加剧美国人口的失衡。
也就是说，“人口流失”将带来“人口失衡加剧”、“人口进一步扎堆”，这已经被很多国家证实了。
*近主要城市刚刚公布了2017年的成绩单，我们看到北上广深四大城市的GDP之和就超过了10万亿，占全国GDP的八分之一左右。其实如果考察一下“资金总量”、“税收总额”占比，北上广深就更加厉害，大约占了全国的四分之一！这就是“扎堆效应”。所谓北京、上海控制了人口增长，减少了人口总量，我是不太相信的。
所以，“人口通缩”的较大受害者还是中西部的中小城市。至于“货币通缩”在中国是很难真正出现的，阶段性的“货币紧缩”之后，一般是强有力的反弹。
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